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房地产供需两端政策全面发力，最新定调释放更积极信号******

　　日前，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在媒体采访中对房地产等热点问题再次作出回应，表示将努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。同时，在消费端，他强调以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　有不少地产业内人士认为，此次发言进一步打开了房企融资正常化的空间，对未来房地产行业资金流动具有指向意义。

　　2023年定调更加积极

　　近年来，郭树清对于房地产领域言论一直是政策的“风向标”。

　　2020~2021年，防范房地产领域的金融泡沫风险成为郭树清发言中的关键词。房地产调控政策以缩紧为主，企业层面“三条红线”、集中供地等政策接连落地，行业“举债扩张”的增长逻辑被打破，房地产去金融化脚步加速。

　　2022年起，随着地产市场逐渐“降温”，政策开始逐渐向稳。2022年3月，郭树清表示，房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转。不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。同年11月的金融街论坛上，郭树清指出，我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

　　相较于之前，不少业内人士认为，2023年开年，郭树清此次 “促进房地产与金融正常循环”“鼓励住房、汽车等大宗商品消费”等论调更加积极，有效提振了市场信心。

　　事实上，近几个月来，地产融资政策端力度空前。自2022年11月以来，“金融十六条”、房地产“三支箭”等利好政策不断，信贷、债券、股权融资全面解绑。

　　中央也多次喊话房地产，频吹暖风。2022年12月14日，国务院副总理刘鹤指出，“房地产是国民经济的支柱产业”，并提及正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。12月的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。2023年1月4日的央行工作会议将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中，再次强调要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。

　　资金开始涌入房地产领域，其中信贷领域规模力度最大。据中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信，总额度已超过4.8万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业。

　　房地产随之暂时“解渴”，克而瑞研究中心的数据显示，2022年12月，100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。

　　不过，当下，房地产领域的投资、销售、融资都还未出现企稳信号。民生证券分析师牟一凌表示，由于地产在经济中的重要性，居民消费的最终趋势、政府用以支持新兴行业的资金来源都与地产的最终走势有关，未来政策还有一定打开空间。

　　鼓励地产、汽车等大宗商品消费

　　对于支持经济发展，郭树清表示，金融政策要积极配合财政政策和社会政策，多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体的收入，提高消费能力。其中强调鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　1月5日，住建部部长倪虹表示今年将精准支持住房消费，包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持。

　　近期以来，除了在融资端发力，需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链逐渐清晰：一方面降低首套房贷利率，推动购房刚需入市，另一方面，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放。

　　据第一财经记者梳理，近期需求端政策松绑主要体现在三个方面。

　　在贷款利率和首付比例方面，基准利率和首贷利率松绑。1月1日，房贷利率重定价基准的2022年12月20日LPR(贷款市场报价利率)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较上年初分别下降15个和35个基点。

　　除基准利率外，1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政。招联金融首席研究员董希淼表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%。

　　此外，不少城市首套房首付比例下调至两成，例如珠三角万亿城市东莞，1月6日起发布新政，全域购房统一首套首付两成，不分面积段。

　　在限购政策方面，2022年12月起，南京、东莞、佛山等多个万亿城市全域放松限购。

　　在二手房创新政策方面，包括深圳、广州、南京在内的32地陆续宣布推行二手房“带押过户”。

　　不过，政策连续刺激下，目前市场端的反应相对不明显。根据中指研究院数据，开年第一周(1月1日~7日)整体成交面积环比下降45.4%。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。

　　企稳回暖不会太快

　　京东集团首席经济学家沈建光表示，考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端、拿地开工跌幅超过资金端，供需两端困难重重，市场企稳回升的进程不会太快。预计到2023年下半年，房地产消费恢复才能有所加快。

　　德邦证券首席经济学家卢哲认为，房地产的修复链条应该是房贷利率相对下调，限购、限售政策放松—销售回暖—房企资金面改善—拿地和新开工好转—房地产投资修复。上述修复链条目前仍在第一步，这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。

　　与此同时，2023年需求侧政策或许还有更多发力空间。董希淼分析，从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。因此，2023年应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿和能力。

　　此外值得注意的是，在郭树清此次发言中，还有不少因素将利好地产企业未来发展。

　　在发言中，郭树清强调稳健的货币政策精准有力，需要聚焦在扩大有效需求和深化供给侧改革上。金融机构将进一步树立“一视同仁”理念，公平公正对待各类所有制企业。货币政策加大向民营企业的倾斜力度，保持信贷总量有效增长，用好普惠小微贷款支持工具，推动降低综合融资成本。

　　业内人士普遍认为，民营房企能否企稳是2023年房地产能否企稳的关键。此次货币政策一视同仁的论调，对部分深陷融资困境的民营房企无疑释放积极信号。

年货销售进入爆发期：南北方差异大，年轻人减负式返乡******

　　随着春运开启，返乡过年人群增多，年货销量开始逐步上升。美团统计显示，预计“小年”(1月14日)前后，将迎来2023年年货购买小高峰。

　　京东数据显示，近期京东上“年货”作为热搜同比飙升226%，其中“糖果”搜索量增长180%，“烟花”的搜索量更是上涨248倍。

　　南北方购买差异大

　　美团优选数据显示，最近两周，“腊肉挂钩”销量环比上月增长150%，饺子销量环比增长60%。

　　从地域看，腊肉挂钩、腊肠制作器成地道南方“年味风向标”。美团优选数据显示，重庆、成都、梅州、绵阳、宜宾、达州、泸州、广安、南充、资阳消费者更爱下单腊肉挂钩；湖北、安徽等地消费者更爱下单腊肠制作器。

　　北方消费者更偏爱饺子。美团优选数据显示，近期饺子馅挤水袋、饺子帘、硅胶揉面垫、擀面杖等包饺子用具热销。其中，天津、铁岭、哈尔滨、唐山、沈阳、济南、承德、大连、沧州、廊坊消费者更爱下单饺子帘，而爱下单擀面杖的消费者多集中在东北三省。此外，东北因室内供暖后足够热，雪糕成为招待亲友、降温解馋的热选年货。东北三省雪糕下单高峰从春节前三周就已开启。

　　此外，春节传统习俗的传承成为了消费者心中的主流。京东的调查数据显示，82.2%的用户表示会购买年夜饭、传统美食、土特产等，同时59.9%的用户表示愿意购买春联、年画、剪纸、装饰等提升过年气氛的产品。

　　此外，今年春节，健康消费受到更多关注。京东数据显示，北京用户寄出医疗保健品的金额同比增长6.2倍，广州和上海增长则达到6倍。此外，调查显示有12.4%的消费者表示会把大城市兴起的趋势新品带回家，如智能化、绿色环保等更加细分，更加优质的商品，这一定程度上也体现出消费者渴望给亲人带去改变和更好的生活的消费倾向，以及今年人们主要关注家人健康、为家里添置大件尤其是智能化普及的趋势。

　　《2023年快手电商年货消费洞察报告》显示，“精致养生”成过年新趋势。快手年货节期间，土蜂蜜、海参等滋补养生品，受欢迎程度大幅上升；心率血氧脉搏健康电子仪等医疗器械产品，从“医疗”特供变成过年送礼必备爆品。

年轻人异地下单“减负”返乡

　　过去不少人返乡过年都会拎上年货，但今年更多消费者选择了异地下单。

　　京东消费及产业发展研究院发布的《2023年货消费报告》显示，约70%的受访者计划回家过年，另外还有相当部分消费者选择旅游过年，因此年货节期间机票销售同比上增长200%，同时也带动“年货春运”、当地线下旅游文化消费的快速增长或恢复。

　　在大多数选择返乡过年的同时，年货的异地订单在上涨。京东数据显示，异地订单主要体现为身在1-2线城市或经济发达省份的用户向家乡发出的年货，其中广东、北京、上海、江苏、山东、浙江6省发出异地订单量同比增长34%。在常规年货品类中，北京下单的收货目的地最多是河北、东北和山东，上海则寄往安徽、江苏和四川，广东则主要发往广西、湖南和湖北，总体上各地偏好呈现出明显的南北区域差异。

　　美团优选数据显示，最近两周，平台上异地订单环比增长10%。广州、深圳、东莞、佛山、北京、上海、成都、杭州、长沙、西安等地消费者，倾向于在大城市给老家远程下单年货。美团在春节前夕增派物流运输及分拣人员，鼓励更多自提点店长在春节期间持续经营，同时加大高性价比的节日礼盒、特色年货、生鲜果蔬等商品供应。

　　饿了么数据显示，腊月以来，“家宴”外卖的搜索量也较去年同期涨幅超过10倍。八宝饭、佛跳墙、腊味等半成品搜索量环比增长超过30%。同时，搜索“家宴”等年夜饭相关的用户中，00后占比超过六成。

　　“预制菜”成电商新发力点

　　预制菜近年来热度快速增加，在年货采购中也受到消费者关注。京东数据显示，预制菜因省时、省力、“发挥稳定”，受年轻人和家庭消费者青睐。数据显示，糖醋里脊、狮子头、年年有余八宝饭等预制菜销量上升较快，并预计在春节前7天进入销量高峰。其中，广东、浙江、上海、江苏等南方地区消费者，对预制菜类年夜饭热情更高。

　　京东数据显示，数据显示，京东超市的预制菜用户年复合增速超过50%。其中，高线城市用户占比 67%，家庭用户占比 76%，成增长主力。从购买人群来看，女性占比55%、已婚占比74%， 21岁-30岁的年轻化及单身人群增长趋势明显。高线城市已婚家庭女性是预制菜消费主力。

　　京东超市与中国预制菜产业联盟协会发布的预制菜行业趋势显示，2022年国内预制菜市场规模为4196亿元，同比增长21%。其中，广东、山东、上海成预制菜三强省市。预制菜购买人群以高线级城市中产、家庭用户为主，已婚女性占比最高。预计2026年预制菜市场规模将达10720亿元。

　　产品方面，“招牌菜”及高性价比的菜肴更受欢迎，“招牌菜”中的佛跳墙、猪肚鸡、牛大骨增长190%，销售额占比最高。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）